Créditos hipotecarios: El Gobierno pone $2 billones en juego y fija una tasa máxima de UVA + 7,5%

El Gobierno busca destrabar uno de los principales problemas del mercado inmobiliario: la falta de financiamiento hipotecario de largo plazo. Para hacerlo, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció un programa que pondrá a disposición de los bancos $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES.

La particularidad del esquema es que el dinero no será entregado directamente a quienes quieran comprar una vivienda. Los bancos deberán obtener esos fondos mediante licitaciones y luego destinarlos exclusivamente a nuevos créditos hipotecarios para primera vivienda.

La primera licitación se realizará la próxima semana y tendrá un monto de $200.000 millones. El Banco Central controlará tanto el proceso como el destino posterior de los recursos.

Cómo funcionará el nuevo programa de créditos hipotecarios

El mecanismo apunta a resolver el descalce que enfrentan actualmente los bancos: captan depósitos a corto plazo, pero necesitan prestar dinero a muchos años.

Para reducir esa dificultad, el FGS ofrecerá colocaciones a plazo en pesos ajustadas por UVA, que serán adjudicadas a las entidades financieras.

Habrá dos alternativas de fondeo:

• 1 año: tasa mínima de UVA + 2,5%.
• 5 años: tasa mínima de UVA + 4,5%.

Cada banco podrá quedarse con hasta el 20% del monto de cada licitación y, una vez adjudicados los fondos, tendrá un plazo de 90 días corridos para transformarlos en créditos hipotecarios.

La tasa máxima será de UVA + 7,5%

Uno de los puntos centrales del programa es el límite establecido para los nuevos préstamos.

Los bancos que accedan a estos fondos deberán ofrecer créditos hipotecarios con una tasa máxima de UVA + 7,5%, aunque podrán establecer condiciones comerciales inferiores.

La modalidad UVA implica que el capital del crédito se actualiza de acuerdo con la evolución de la Unidad de Valor Adquisitivo, mientras que sobre ese capital actualizado se aplica la tasa de interés pactada.

Los préstamos deberán tener además un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA.

¿Quiénes podrán acceder?

Los beneficiarios finales serán personas humanas que busquen financiar su primera vivienda, a través de las entidades financieras participantes.

El programa contempla créditos destinados a la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda, de acuerdo con las condiciones establecidas para la iniciativa.

El Banco Central tendrá a su cargo el control del destino de los fondos para garantizar que los recursos adjudicados a los bancos efectivamente terminen financiando operaciones hipotecarias.

Cuánto podría ser la cuota de un crédito hipotecario

Caputo presentó una simulación para mostrar el alcance potencial del programa.

Según el ejemplo difundido por el Gobierno, para una propiedad valuada en aproximadamente US$106.667, el crédito cubriría el 75% del valor, equivalente a unos $120,9 millones.

Con una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años, la simulación arroja una cuota inicial cercana a $865.000.

Para acceder a ese préstamo, el grupo familiar debería demostrar un ingreso neto mensual de alrededor de $3,46 millones, considerando una relación cuota-ingreso del 25%.

Se trata de un ejemplo oficial y no de una cuota uniforme que vayan a ofrecer todos los bancos.

El Gobierno apunta a ampliar la oferta de viviendas

Caputo estimó que, considerando que los bancos suelen financiar alrededor del 70% del valor de una propiedad, los recursos contemplados en el programa podrían alcanzar para generar soluciones habitacionales para unas 17.000 familias.

El ministro también vinculó esta iniciativa con las medidas destinadas a facilitar el financiamiento en dólares para empresas. Según explicó, el objetivo es actuar sobre ambos lados del mercado: mejorar el financiamiento para los desarrolladores y, al mismo tiempo, ampliar el acceso de las familias al crédito hipotecario.

El desafío estará ahora en determinar cuánto de ese fondeo efectivamente se transforma en préstamos y, especialmente, qué bancos participarán de las licitaciones y bajo qué condiciones ofrecerán sus créditos.